В июне этого года по сравнению с аналогичным периодом за прошлый год, цена квадратного метра на первичном рынке Баку снизилась на 3,1% и составила 1405,67 манат.По данным портала yeniemlak.az, падение цен на первичном рынке отчетливо прослеживается в период с июня по ноябрь 2015 года, когда цены снизились приблизительно на 10%. А в дальнейшем «первичке» удалось «отыграть» определенную часть спада и с ноября 2015 года по июнь текущего года цены повысились на 7%. На фоне растущих цен строительные компании объявляют скидки, что компенсирует рост цен. В частности, в жилом комплексе премиум-класса «RenessansPalace»цена квадратного метра с первого июня повысилась на 100 манатов или же на 6,5%. Но, на днях в «RenessansPalace»была запущена «Летняя Кампания», в рамках которой до 18 августа цена квадратного метра 28 квартир снизилась на 9-17%, с 1800до 1500 манат, что чуть выше средней цены в столице. Для жилого комплекса премиум-класса это в достаточной степени выгодное предложение, о чем свидетельствует громадный интерес к кампании.      

Безусловно такие кампании создают баланс между ростом и падением благодаря чему, цены на первичном рынке продолжают лавировать. Это утверждение подтверждает изменение цен. Интересно, что с марта по июнь цены на первичном рынке увеличились всего лишь на 7,5 манат (на 0,5%). В апреле по сравнению с мартом цены повысились на 10 манат, в мае упали на 10 манат, в июне опять повысились на 7,5манат.

Особенно привлекательным для покупателей сегодня является рынок строящихся новостроек, спрос на которые является важным локомотивом всего рынка недвижимости Баку. Для привлечения покупателей строительные компании предлагают различные ипотечные продукты и рассрочки, условия и цены для своих покупателей, чем не могут похвастаться ни старое жилье, ни готовые новостройки без «купчии».

Именно по этой причине на рынке недвижимости происходят фундаментальные изменения. До недавнего времени, главное преимущество вторичного рынка перед первичным заключалось в наличии купчии, благодаря которой квартиру можно было заложить в банк и получить ипотеку. Исходя из чего, зачастую ипотека распространялась только на вторичный рынок. На данный момент, многие строительные компании предлагают ипотечные продукты для получения которых достаточно предоставить удостоверение личности. Покупатель освобожден от изнурительной работы по сбору необходимой документации. В Хырдалане, Баладжарах, на Тбилисском проспекте, вблизи метро станций «20 Января», «ЭльмлярАкадемиясы», «Кара Караева» и в других частях столицы и ее пригородах можно встретить предложения с 20-летней ипотекой. Выбор в достаточной степени широк: без первоначального взноса, с ремонтом и без ремонта, мебелью и т.д. Но, если сравнивать предложения, то прослеживается определенный дисбаланс. В частности, в Хырдаланев одном проекте квадратный метр стоит 1490 манат, в другом – 900 манат. В обоих случаях квартиры предлагаются по 20-летней ипотеке. Единственная разница между этими квартирами – ремонт. Найти объяснение этому дисбалансу крайне сложно, ведь стоимость среднего ремонта квадратного метра лавирует в коридоре 150-300 манат. Особенно этот дисбаланс отчетливо прослеживается на фоне проектов, расположенных в столице. Ведь по цене 1500 манат за квадратный метр прямо сейчас можно купить квартиру в «RenessansPalace». Цена одинаковая, но один проект расположен в Хырдалане, другой вблизи метро станции «ЭльмлярАкадемиясы».

В любом случае, благодаря удобным условиям первичный рынок продолжает уверенно развиваться.Особенно важно в данном случае отметить немаловажный нюанс. Строительная компания, для того чтобы получить деньги, вынуждена предоставить банку купчую заложенной под ипотеку квартиры. Это означает, что все жители гарантировано получат купчую квартиры.

Суммируя вышесказанное отметим, что вторичный рынок потерял свои главные преимущества (купчая, ипотекаи ремонт) перед первичным рынком. По линии Азербайджанского Ипотечного Фонда (АИФ) во втором квартале вторичному рынку выдано всего 4 ипотечных кредита (без учета льготной ипотеки). К сказанному следует также добавить фактор качества, ведь первичный рынок это новое качественное жильес удобной планировкой и развитой инфраструктурой, которое прослужит своему хозяину десятилетиями. Вторичному рынку в лице «хрущевок» и «ленинградских проектов» противопоставить этим преимуществам просто нечего.

Смещение спроса в пользу первичного рынка находит свое отражение и в ценовой ситуации. Обратимся к цифрам. Если в январе 2014 года цены во вторичном рынке превышали цены на первичном на 15%, то в июне текущего года эта разница достигла до минимального предела - 1,4%.Цены в обоих сегментах рынка недвижимости идут в одном направлении – в сторону падения. Но в отличие от первичного рынка, где спад в годовом исчислении составил всего лишь 3,1%, во вторичном рынке ценовой спад за аналогичный период выглядит куда более ощутимым – 12,4%. Причем, если низкие темпы кредитования вторичного рынка сохраняться, то ценовой спад во вторичном рынке продолжится.  

На фоне происходящего с полной долей уверенности можно прогнозировать, что ввиду смещения спроса в сторону первичного рынка, ценовая разница также измениться в пользу «первички».